مسکن تهران به رکورد ۲۳۵ میلیون تومان رسید؛ خرید دشوارتر شد

به گزارش فرتاک نیوز؛ بر اساس ارقام مطرح‌شده در گزارش مبنا، میانگین قیمت مسکن در تهران به محدوده ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان برای هر مترمربع رسیده است. در همین حال، تولید سالانه حدود ۳۰۰ هزار واحد در برابر نیاز تقریبی یک میلیون واحد قرار دارد؛ شکافی که در صورت تداوم، بر قیمت مسکن، الگوی سکونت و مسیر سرمایه‌گذاری اثر می‌گذارد.

با احتساب رقم میانی ۲۳۵ میلیون تومان، یک واحد ۵۰ متری حدود ۱۱ میلیارد و ۷۵۰ میلیون تومان، واحد ۶۰ متری حدود ۱۴ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان و واحد ۸۰ متری حدود ۱۸ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان قیمت دارد. این محاسبه میانگین، هرچند نشان‌دهنده همه مناطق تهران نیست، اما به‌خوبی فاصله مسکن و درآمد خانوار را آشکار می‌کند.

در مناطق گران‌تر نیز ارقام بسیار بالاتری گزارش شده است. در برخی نقاط، قیمت هر مترمربع تا ۵۰۰ میلیون تومان، ۸۰۰ میلیون تومان یا حتی حدود یک میلیارد تومان عنوان شده و در چنین شرایطی، خرید یک واحد ۱۰۰ متری می‌تواند به رقمی در حدود ۱۰۰ میلیارد تومان برسد.

این وضعیت بازار مسکن را از یک بازار عمومی به بازاری چندلایه تبدیل کرده است؛ بخشی برای خریداران برخوردار، بخشی برای سرمایه‌گذاران و سهمی بسیار محدود برای خانوارهای مصرفی. در این میان، بخش قابل توجهی از خانوارها عملاً از بازار خرید مصرفی خارج شده‌اند.

محسن عبدالهی علویجه، کارشناس اقتصاد، در تحلیل این روند می‌گوید مسکن بازتابی از وضعیت کلی اقتصاد است و در شرایط تورم، نااطمینانی و افزایش هزینه سرمایه، نمی‌توان انتظار داشت بازار ساختمان رفتاری جدا از سایر بخش‌ها داشته باشد. به گفته او، افزایش هزینه ساخت در کنار کاهش قدرت خرید، سازنده را در موقعیت دشواری قرار می‌دهد.

او تأکید می‌کند که این مسئله برای سازندگان کوچک جدی‌تر است، زیرا شرکت‌های بزرگ می‌توانند ریسک را میان چند پروژه تقسیم کنند، اما سازنده خرد گاهی همه سرمایه خود را در یک پروژه ۱۰ تا ۲۰ واحدی قرار می‌دهد. از این منظر، خروج سازندگان خرد می‌تواند ظرفیت واقعی تولید مسکن را در سال‌های آینده کاهش دهد.

ایمان رفیعی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز معتقد است بازار مسکن ایران با کمبود تقاضا روبه‌رو نیست، بلکه با کمبود تقاضای مؤثر مواجه است. او توضیح می‌دهد که در تهران میلیون‌ها نفر به مسکن نیاز دارند، اما همه توان خرید یک واحد چند میلیارد تومانی را ندارند؛ به همین دلیل، ممکن است عرضه وجود داشته باشد اما خریدار واقعی محدود باشد.

رفیعی می‌گوید این وضعیت هم‌زمان با رشد قیمت و کاهش معاملات رخ می‌دهد، زیرا فروشنده حاضر به کاهش قیمت نیست و خریدار نیز توان پرداخت ندارد. به گفته او، یکی از نخستین واکنش‌های خانوارها در برابر این شرایط، کاهش متراژ انتخابی است؛ به‌طوری‌که واحد ۸۰ متری جای خود را به ۵۰ یا ۶۰ متر می‌دهد.

در بخشی دیگر از گزارش، بر نقش سازندگان خرد تأکید شده است. بر اساس ارقام مطرح‌شده توسط ارگان‌های رسمی، حدود ۹۵ درصد تولید مسکن به بخش خصوصی وابسته است و سهم سازندگان خرد از تولید خصوصی نیز حدود ۸۰ تا ۸۵ درصد برآورد شده است.

با این فرض، خروج تدریجی سازندگان خرد از بازار موضوعی حاشیه‌ای نیست و می‌تواند مستقیماً بر عرضه آینده اثر بگذارد. این گروه معمولاً پروژه‌های کوچک‌مقیاس ۱۰، ۲۰، ۳۰ یا در مواردی ۵۰ واحدی را اجرا می‌کنند و افزایش ریسک می‌تواند تصمیم آنها را از ساخت به عدم ساخت تغییر دهد.

رضا کاظمی، مدیر معاملات یک دفتر مشاوره املاک در مرکز تهران، تغییر رفتار خریداران را یکی از نشانه‌های اصلی بازار امروز می‌داند. به گفته او، بسیاری از مراجعه‌کنندگان دیگر به‌دنبال خرید خانه بزرگ‌تر نیستند و می‌خواهند با فروش ملک فعلی، گزینه‌ای ارزان‌تر پیدا کنند.

احمذ رضا نادری، مشاور ارشد معاملات مسکن در غرب تهران، نیز بر کاهش متراژ معاملات تأکید دارد. او می‌گوید خریدار امروز پیش از پرس‌وجو درباره امکانات ساختمان، ابتدا بودجه خود را مشخص می‌کند و سپس متراژ و محله را بر همان اساس انتخاب می‌کند.

امیرحسین مرادی، مدیر یک مجموعه مشاوره املاک در حاشیه تهران، از افزایش توجه خریداران به مناطق پیرامونی خبر می‌دهد؛ مناطقی که فاصله قیمتی آنها با تهران می‌تواند خرید را برای بخشی از خانوارها ممکن کند، هرچند هزینه رفت‌وآمد و ضعف زیرساخت‌ها همچنان مانع مهمی است.

حمیدرضا شریفی، مشاور بازار املاک در شرق تهران، نیز معتقد است بخشی از تقاضا به‌جای حذف کامل از بازار، در حال تغییر مقصد است و خانوارها محله ارزان‌تر یا شهر پیرامونی را انتخاب می‌کنند. این روند در عمل به شکل‌گیری نوعی کوچ معکوس اقتصادی منجر شده است.

در این میان، جابه‌جایی سرمایه از تهران به شهرهای شمالی، گردشگری، زیارتی و حتی برخی بازارهای خارج از کشور نیز به‌عنوان یکی دیگر از تحولات مهم بازار مطرح شده است. با این حال، خروج سرمایه از تهران به‌معنای کاهش بحران مسکن در پایتخت نیست و می‌تواند ظرفیت عرضه را در تهران کمتر کند.

در تهران، سهم زمین از قیمت نهایی ساختمان بسیار بالاست و همین موضوع باعث می‌شود حتی با ثبات هزینه مصالح، افزایش قیمت زمین قیمت تمام‌شده را بالا ببرد. از همین‌رو، تفاوت اصلی میان تهران و بسیاری از شهرهای دیگر بیش از هر چیز به ارزش زمین و موقعیت شهری برمی‌گردد.

به باور کارشناسان، خروج سازنده خرد سه پیامد اصلی دارد: کاهش عرضه جدید، جایگزین‌شدن پروژه‌های بزرگ‌تر و سرمایه‌بر به‌جای پروژه‌های کوچک، و هدایت بخشی از سرمایه به سمت زمین، دارایی‌های مالی یا بازارهای دیگر. در چنین شرایطی، مسئله فقط تعداد واحدهای ساخته‌شده نیست، بلکه ساختار تولید هم اهمیت دارد.

در بخش سیاست‌گذاری نیز این پرسش مطرح است که آیا دولت باید مستقیماً قیمت مسکن را کنترل کند یا شرایط تولید را بهبود دهد. گزارش تأکید می‌کند که اگر هزینه تولید بالا بماند و بازده سرمایه‌گذاری پایین بیاید، کنترل دستوری قیمت می‌تواند انگیزه ساخت را کاهش دهد.

در مقابل، راهکار پایدارتر کاهش هزینه‌های تولید، کوتاه‌کردن زمان صدور مجوز، تسهیل تأمین مالی، ثبات مقررات و تقویت دسترسی سازندگان کوچک به منابع مالی عنوان شده است. همچنین سیاست‌های مالیاتی باید میان فعالیت سوداگرانه و تولید واقعی تفاوت قائل شوند.

در یک سناریوی عددی، اگر تولید سالانه در سطح ۳۰۰ هزار واحد باقی بماند و نیاز سالانه یک میلیون واحد باشد، فاصله سالانه حدود ۷۰۰ هزار واحد خواهد بود. در پنج سال، این فاصله نظری به ۳.۵ میلیون واحد می‌رسد؛ هرچند بخشی از آن ممکن است با موجودی واحدهای خالی، مهاجرت، تغییر تعداد خانوارها یا الگوی تقاضا تعدیل شود.

با این حال، حتی اگر بخشی از این شکاف به کمبود واقعی تبدیل شود، فشار بر بازار مسکن و بازار اجاره افزایش می‌یابد. در نتیجه، طبقه متوسط بیش از سایر گروه‌ها تحت فشار قرار می‌گیرد و وابستگی به اجاره‌نشینی بیشتر می‌شود.

مهم‌ترین جمع‌بندی این گزارش آن است که زنگ خطر بازار مسکن فقط قیمت روز نیست، بلکه کاهش توان تولید مسکن قابل‌خرید برای خانوار متوسط است. مسکن به‌دلیل زمان طولانی تولید، نیازمند سیاست‌گذاری بلندمدت است و اگر امروز تولید تقویت نشود، اثر آن در سال‌های آینده آشکار خواهد شد.