چرا عمر مفید ساختمانها در ایران کوتاه است؟
عمر مفید ساختمانها در ایران حدود ۲۵ تا ۳۰ سال است. دکتر سجاد میرزامحمدی دلایل فنی، سیستمی و راهکارهای افزایش دوام ساختمانها را بررسی میکند.
تحلیل دکتر سجاد میرزامحمدی، دکتری تخصصی مهندسی عمران – سازه
به گزارش فرتاک نیوز؛ عمر مفید ساختمانها در ایران، به طور میانگین، بین ۲۵ تا ۳۰ سال برآورد میشود؛ عددی نگران کننده که در مقایسه با بسیاری از کشورهای توسعهیافته، فاصلهای چشمگیر دارد. در کشورهایی مانند آلمان، ژاپن یا کانادا، ساختمانها بهگونهای طراحی و ساخته میشوند که عمر بهرهبرداری آنها به بالاتر از 50 سال و یا حتی بیش از ۱۰۰ سال برسد. این اختلاف صرفاً یک موضوع آماری یا مقایسهای نیست، بلکه نشانه یک مشکل ساختاری عمیق در نظام ساختوساز کشور است. اما سؤال اصلی اینجاست: چرا ساختمانها در ایران زودتر از موعد فرسوده، ناکارآمد یا حتی غیرقابل استفاده میشوند؟
- عمر مفید ساختمان دقیقاً به چه معناست؟
به گفته دکتر سجاد میرزامحمدی، یکی از ریشهایترین مشکلات، برداشت اشتباه از مفهوم عمر مفید ساختمان است: «وقتی از عمر مفید ساختمان صحبت میکنیم، منظور الزاماً فرو ریختن یا ناتوانی سازهای نیست؛ بلکه زمانی است که ساختمان از نظر فنی، عملکردی یا اقتصادی کارایی خود را از دست میدهد».
بهطور کلی، عمر ساختمان را میتوان در سه سطح تعریف کرد:
-
عمر سازهای: مدت زمانی که سازه از نظر ایمنی و مقاومت قابل استفاده است.
-
عمر بهرهبرداری: زمانی که ساختمان پاسخگوی نیازهای سکونتی، خدماتی و عملکردی است.
-
عمر اقتصادی: نقطهای که هزینه نگهداری و تعمیر از ارزش ساختمان فراتر میرود.
در بسیاری از پروژههای ساختمانی ایران، تمرکز صرفاً بر عبور از حداقل الزامات آییننامهای است، بدون آنکه به عمر بهرهبرداری و اقتصادی ساختمان توجه جدی شود.
- دلایل اصلی کوتاه بودن عمر ساختمانها در ایران
۱. کیفیت مصالح و نبود نگاه دواممحور
یکی از مهمترین عوامل، کیفیت متغیر و گاه نامطمئن مصالح ساختمانی است. در بسیاری از پروژهها، انتخاب مصالح نه بر اساس عملکرد بلندمدت، بلکه بر اساس قیمت اولیه انجام میشود. دکتر میرزامحمدی در اینباره تأکید میکند: «در طراحی و اجرای ساختمانها، کمتر به مفهوم دوام مصالح توجه میشود. در حالی که مصالح، بهویژه بتن و سیمان، نقش کلیدی در طول عمر سازه دارند». نبود طراحی مبتنی بر دوام، استفاده از سیمانها و بتنهای بدون کنترل عملکرد، و بیتوجهی به شرایط محیطی (رطوبت، یونهای مهاجم، چرخه یخزدگی و ذوب و …) باعث تسریع فرسودگی ساختمانها میشود.
۲. طراحی سازه حداقلی و غیرفرآیندمحور
در بسیاری از پروژهها، طراحی سازه به حداقلهای آییننامهای محدود میشود. این رویکرد، اگرچه ممکن است در کوتاهمدت هزینه را کاهش دهد، اما در بلندمدت منجر به افت شدید عمر مفید ساختمان خواهد شد. «وقتی طراحی فقط برای گرفتن پروانه انجام میشود، نه برای چرخه عمر سازه، نتیجهاش ساختمانهایی است که زودتر از انتظار از رده خارج میشوند».
۳. ضعف اجرا و نظام نظارت
شکاف عمیقی میان نقشههای طراحیشده و اجرای واقعی در کارگاههای ساختمانی وجود دارد. نبود هماهنگی میان مهندس محاسب، ناظر و مجری، نظارتهای صوری، و بیتوجهی به جزئیات اجرایی، از عوامل مهم کاهش کیفیت نهایی ساختمان هستند. در چنین شرایطی، حتی بهترین طراحیها نیز در اجرا کارایی خود را از دست میدهند.
۴. نبود نظام نگهداری و پایش پس از ساخت
در اغلب کشورهای پیشرفته، عمر واقعی ساختمان بعد از پایان ساخت آغاز میشود. اما در ایران، پس از صدور پایانکار، ساختمان عملاً رها میشود. «ما برای ساختمانها برنامه تعمیر و نگهداری تعریف نمیکنیم؛ درحالیکه نگهداری، بخش جداییناپذیر از عمر مفید سازه است». نبود بازرسیهای دورهای، عدم پایش وضعیت سازه و تأسیسات، و بیتوجهی به تعمیرات پیشگیرانه، فرسودگی را بهطور تصاعدی افزایش میدهد.
- دوام سازه؛ حلقه مفقوده طراحی در ایران
در ادبیات رایج طراحی سازه در ایران، ایمنی در برابر بارهای ثقلی و لرزهای اولویت اصلی است؛ اما دوام سازهای تقریباً به حاشیه رانده شده است. این در حالی است که در بسیاری از کشورهای پیشرو، دوام بهعنوان یکی از پارامترهای اصلی طراحی، هموزن ایمنی در نظر گرفته میشود. «سازهای که زلزله را تحمل میکند اما در اثر خوردگی، نفوذ یونهای مخرب یا آسیبهای محیطی زود فرسوده میشود، در عمل سازهای با عمر کوتاه است». بیتوجهی به شرایط محیطی، کیفیت بتن، پوشش میلگرد، و فرآیند عملآوری، باعث میشود ساختمانها پیش از رسیدن به انتهای عمر سازهای خود، از نظر بهرهبرداری ناکارآمد شوند.
- نقش نظام مقررات و اقتصاد ساختوساز
از نگاه دکتر میرزامحمدی، مشکل کوتاه بودن عمر ساختمانها صرفاً فنی نیست، بلکه ریشه در مدل اقتصادی و مقرراتی ساختوساز دارد: «تا زمانی که دوام در مدل اقتصادی ساختمان تعریف نشود، کیفیت یک انتخاب اختیاری باقی میماند». مقررات ملی ساختمان عمدتاً حداقلی، قیمتمحوری سرمایهگذاران، و نبود مشوقهای اقتصادی برای افزایش عمر مفید، باعث شده کیفیت ساخت به اولویت دوم یا سوم تبدیل شود.
- تجربه کشورهای موفق چه میگوید؟
در کشورهای پیشرو، ساختمان بهعنوان یک دارایی بلندمدت دیده میشود، نه یک پروژه کوتاهمدت.
این کشورها بر مواردی مانند:
-
طراحی مبتنی بر عملکرد و دوام
-
کنترل کیفی دقیق مصالح
-
فناوریهای پایش سلامت سازه
-
و برنامههای نگهداری الزامآور
تمرکز دارند؛ عواملی که مستقیماً عمر مفید ساختمان را افزایش میدهد.
- راهکارها؛ از نقد تا تصمیمسازی
به باور دکتر سجاد میرزامحمدی، اصلاح وضعیت موجود نیازمند یک رویکرد چندلایه است:
-
حرکت از طراحی حداقلی به طراحی مبتنی بر دوام و چرخه عمر
-
استفاده از مصالح مهندسی شده و فناوریهای نوین بتن و سیمان
-
اصلاح نظام نظارت و افزایش مسئولیتپذیری عوامل اجرایی
-
الزام قانونی به برنامه تعمیر و نگهداری
-
تغییر نگاه از «هزینه ساخت» به «سرمایهگذاری بلندمدت»
- بتن، سیمان و نقش آنها در عمر ساختمان
بخش قابل توجهی از ساختمانهای ایران بر پایه سازههای بتنآرمه ساخته شدهاند. با این حال، نگاه غالب به بتن همچنان حجمی و مقاومتی است، نه عملکردی و دوامی. از دید دکتر میرزامحمدی، آینده افزایش عمر مفید ساختمانها بدون ارتقای فناوری مصالح ممکن نیست: «اگر بتن و سیمان را صرفاً بهعنوان مادهای برای رسیدن به مقاومت ۲۸روزه ببینیم، عملاً از بخش بزرگی از عمر واقعی سازه چشمپوشی کردهایم». توسعه بتنهای مهندسی شده، استفاده از سیمانهای کمکربن و بادوام، و حرکت به سمت طراحی عملکردمحور، میتواند نقش تعیینکنندهای در افزایش طول عمر ساختمانها ایفا کند.
- نگاه پروژهای در برابر نگاه داراییمحور
یکی از تفاوتهای بنیادین صنعت ساختوساز ایران با کشورهای توسعهیافته، نگاه پروژهای کوتاهمدت در برابر نگاه داراییمحور بلندمدت است. در ایران:
-
ساختمان ساخته میشود.
-
فروخته یا بهرهبرداری میشود.
-
و مسئولیت بلندمدت کیفیت آن عملاً رها میشود.
در حالی که در کشورهای موفق:
-
ساختمان بهعنوان یک دارایی با چرخه عمر تعریف شده دیده میشود.
-
نگهداری، پایش و ارتقا بخشی از فرآیند طبیعی مالکیت است.
«تا زمانی که ساختمان را دارایی ندانیم، دوام آن اولویت نخواهد داشت».
- زنگ خطر برای آینده شهری ایران
کوتاه بودن عمر مفید ساختمانها تنها یک مسئله فنی یا اقتصادی نیست؛ بلکه پیامدهای اجتماعی، زیستمحیطی و حتی امنیتی دارد:
-
افزایش حجم تخریب و نوسازی زودهنگام
-
اتلاف منابع طبیعی و انرژی
-
افزایش تولید پسماند ساختمانی
-
تشدید آسیبپذیری شهری در برابر بحرانها
این روند اگر اصلاح نشود، آینده شهرهای ایران را با چالشهای جدیتری مواجه خواهد کرد.
- جمعبندی
کوتاه بودن عمر مفید ساختمانها در ایران، نه یک اتفاق تصادفی، بلکه نتیجه زنجیرهای از تصمیمهای نادرست فنی، اقتصادی و مدیریتی است. «کوتاه بودن عمر ساختمان در ایران یک مشکل فنی صرف نیست؛ بلکه یک خطای سیستمی در نگاه ما به ساختوساز است». اصلاح این روند، نیازمند تغییر نگرش از سطح پروژه به سطح سیاستگذاری و آیندهنگری ملی است.
