زلزله قیمتی در بازار مسکن/ چرا خریداران دیگر خانه نمی‌خرند؟

برخی تحلیلگران بازار مسکن معتقدند در حال حاضر یک توقف کلی در ذهن و روان مردم ایجاد شده است که مانع هرگونه فعالیت اقتصادی شده و این موضوع تحلیل‌های فنی و آماری را بی‌اثر کرده است. جالب آنکه این فضای روانی از سوی مردم برای عدم انجام فعالیت اقتصادی باعث شکل‌گیری رکودی شده که به اشتباه با کاهش قیمت یکسان تلقی می‌شود.

سقوط آزاد خرید و فروش مسکن؛ این اتفاقی است که این روز‌ها به طور محسوس در بازار مسکن مشاهده می‌شود. فعالان بازار مسکن و سازندگان از سخت‌ترین و عمیق‌ترین دوره رکود بازار مسکن سخن می‌گویند و گاه مشاوران املاک نیز عنوان می‌کنند به جز رهن و اجاره مسکن، خرید و فروش عملاً در بازار متوقف شده است.

اگرچه بازار مسکن در تابستان سال گذشته نیز در رکود سنگین قرار داشت، اما این رکود در تابستان امسال سنگین‌تر شده است و حتی برخی روایت‌های غیررسمی حاکی از آن است که معاملات مسکن با افت ۳۰ تا ۴۰ درصدی روبه‌رو شده است. بررسی‌های اولیه از بازار نیز نشان می‌دهد علاوه بر میزان عرضه، تقاضای خرید نیز به کمترین میزان خود رسیده است.

در این حالت، کارشناسان عنوان می‌کنند با وجود این‌که طی سال‌های اخیر معاملات مسکن با رکودی مزمن مواجه بوده، اما ریسک جنگ این رکود را به‌خصوص در شهر تهران تشدید کرده است.

به باور آنان، سرمایه‌گذاران ملکی در شرایط فعلی باید با واقع‌بینی به بازار نگاه کنند. فروش ملک به‌شدت دشوار شده، حجم معاملات افت چشمگیر داشته و تخفیف‌های سنگین نیز تضمینی برای نقدشوندگی نیست. این رکود روانی و معاملاتی شاید ماه‌ها و حتی یک‌دو سال ادامه یابد، اما این نباید با کاهش دائمی ارزش دارایی اشتباه گرفته شود.

خرید و فروش واقعی محدود شده است

در این فضای بازار، کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه املاک تهران درباره شرایط بازار مسکن می‌گوید: در سال ۱۴۰۴ تغییرات خاصی در بازار مسکن رخ نداد، اما درآمد مردم به شدت کاهش یافت و در مقابل توان پرداخت اجاره‌بها نیز پایین آمد.

به اعتقاد او، در جنگ ۱۲ روزه اخیر اتفاق خاصی در منطقه نیفتاد که به‌طور مستقیم بازار ملک را تحت تاثیر قرار دهد؛ چراکه رکود چندساله موجود، همچنان عامل اصلی وضعیت فعلی است.

وی توضیح می‌دهد: بر اساس رصد بازرسان اتحادیه در ۲۰ منطقه تهران، کاهش قیمت بین ۳۰ تا ۴۰ درصد، ۱۰ تا ۵۰ درصد نیز مشاهده شده است. با این حال، خرید و فروش واقعی بسیار محدود بوده و بیشتر اعداد و ارقام مطرح‌شده هنوز در سامانه معاملات ثبت نشده است.

گودرزی با ذکر مثالی تصریح می‌کند: در منطقه ۲ واحد‌هایی که پیش‌تر ۳۸۰ میلیون تومان قیمت داشتند، اکنون با حدود ۳۰۰ میلیون تومان عرضه می‌شوند که نشان‌دهنده کاهش ۸۰ میلیون تومانی است. در برخی مناطق شمالی، کاهش قیمت بین ۲۰ تا ۵۰ میلیون تومان و در مناطق جنوبی به تناسب کاهش کمتری برای هر واحد مسکونی ثبت شده است.

وی در عین حال با اشاره به میزان پوشش‌دهی قیمت مسکن در تهران از طریق وام یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومانی، عنوان می‌کند: با توجه به میانگین قیمت مسکن در تهران با تسهیلات خرید می‌توان حدود ۱۲ متر مسکن خریداری کرد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران متذکر می‌شود: میانگین زمان خانه‌دار شدن در تهران به حدود ۸۰ سال رسیده است و این نکته حائز اهمیت است که اکنون حدود نیمی از درآمد مستاجران صرف اجاره‌بها می‌شود و اگر بخواهند یک خانه ۵ تا ۶ میلیارد تومانی خریداری کنند، باید حدود ۸۰ سال پس‌انداز داشته باشند.

جدول کاهش قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران

منطقه کاهش قیمت (میلیون تومان) درصد کاهش منطقه ۲ ۸۰ ۲۰% مناطق شمالی ۲۰ تا ۵۰ ۱۰ تا ۱۵% مناطق جنوبی کمتر کمتر از ۱۰%

اقتصاد مسکن ایست کرد؟

منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن نیز با اشاره به وضعیت بازار مسکن می‌گوید: جنگ تحمیلی ۱۲ روزه تأثیر بسیار زیادی بر بازار مسکن گذاشته است. علاوه بر دلایل درونی و بیرونی اقتصاد مسکن، عواملی همچون افزایش جمعیت و ورود نیروی جوان به عرصه تقاضا، لزوم افزایش ساخت‌وساز و توسعه زیرساخت‌ها را به‌طور طبیعی ایجاد می‌کند.

وی می‌افزاید: این وضعیت فقط به اقتصاد مسکن محدود نمی‌شود، بلکه سایر بخش‌های اقتصادی موازی نیز تحت تأثیر این بار روانی قرار گرفته‌اند. از همین رو، ضروری است که دولت در جامعه این بار روانی را تعدیل کند.

وی تصریح می‌کند: در حال حاضر یک توقف کلی در ذهن و روان مردم ایجاد شده است که مانع هرگونه فعالیت اقتصادی شده و این موضوع تحلیل‌های فنی و آماری را بی‌اثر کرده است. این فضای روانی باعث شکل‌گیری رکودی شده که به اشتباه با کاهش قیمت یکسان تلقی می‌شود.

زمان خرید خانه هست یا نه؟

فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن، درباره وضعیت بازار مسکن تا پایان سال می‌گوید: به نظر می‌رسد رکود بازار مسکن همچنان ادامه پیدا کند؛ البته رکود به این معنا نیست که تقاضا به‌طور کامل از بین رفته باشد. سازندگان باید هوشمندانه عمل کنند؛ یعنی نباید هر ملکی را بدون توجه به نیاز‌های بازار بسازند.

وی همچنین تصریح می‌کند: زمانی که بازار روند نزولی پیدا کرده و قیمت‌ها کاهش یافته، متقاضیان مصرفی نباید این فرصت را از دست بدهند. ایلاتی می‌گوید: در مورد سرمایه‌گذاری در بازار، هیچ تضمینی برای بازدهی به دلیل رکود حاکم بر بازار وجود ندارد و ممکن است ورود به بازار منتهی به امکان خروج نشود.