خانه‌دار شدن زیر سایه قانون پیش‌فروش؛ چرا قراردادها به بن‌بست رسیده‌اند؟
دبیر اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید سازوکار فعلی ثبت قراردادهای پیش‌فروش نتوانسته مسیر عملی این معاملات را فراهم کند. به گفته او، نبود زیرساخت‌های لازم، خرید اقساطی مسکن را برای بسیاری از متقاضیان دشوار کرده است.
در شرایطی که افزایش هزینه مسکن، خانه‌دار شدن را برای بخش بزرگی از خانوارها دشوار کرده، موضوع پیش‌فروش و خرید اقساطی بار دیگر به یکی از محورهای بحث در بازار مسکن تبدیل شده است. سمانه محرمی‌نمین، دبیر اتحادیه مشاوران املاک، معتقد است موانع موجود در اجرای قانون پیش‌فروش مسکن، یکی از مشکلات مهم این بازار است و بازنگری در شیوه اجرای آن می‌تواند مسیر خرید خانه را برای مردم هموارتر کند.
محرمی‌نمین در گفت‌وگو با خبرنگار مهر با انتقاد از سازوکار فعلی پیش‌فروش ملک اظهار کرد که از سال ۱۳۹۰، پس از تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان، تنظیم قراردادهای پیش‌فروش از مشاوران املاک گرفته شد و مسئولیت آن به دفاتر اسناد رسمی واگذار شد؛ با این حال، به گفته او، از آن زمان تاکنون حتی یک قرارداد پیش‌فروش نیز در دفترخانه‌ها ثبت نشده است.
این اظهارات در حالی مطرح می‌شود که پیش‌فروش می‌تواند برای بخشی از متقاضیان مسکن، راهی برای پرداخت تدریجی بهای خانه باشد؛ به‌ویژه افرادی که توانایی پرداخت یکجای قیمت یک واحد مسکونی را ندارند. با این حال، اجرای چنین روشی بدون نظارت مؤثر، تضمین حقوق خریدار و سازوکارهای مالی شفاف نیز می‌تواند زمینه‌ساز اختلاف و کلاهبرداری شود.
قانون پیش‌فروش از سال ۱۳۹۰؛ چرا مسیر خرید اقساطی مسدود شد؟
دبیر اتحادیه مشاوران املاک معتقد است سپردن تنظیم قراردادهای پیش‌فروش به دفاتر اسناد رسمی، بدون فراهم شدن زیرساخت‌های لازم، باعث شده است یکی از مسیرهای بالقوه خانه‌دار شدن مردم عملاً با مانع روبه‌رو شود.
او با اشاره به انجام پیش‌فروش در پروژه‌های بزرگ ساختمانی، از مجموعه‌هایی با صدها تا چند هزار واحد سخن گفته و توضیح داده است که در برخی موارد، واحدهای در حال ساخت با قیمت‌هایی عرضه می‌شوند که ارزش پیش‌بینی‌شده ملک در زمان تحویل را مبنا قرار می‌دهد. در این شیوه، خریدار ممکن است مبلغی را در مرحله ابتدایی ساخت بپردازد و باقی بهای خانه را به‌صورت اقساطی تسویه کند.
محرمی‌نمین برای توضیح این وضعیت، مثالی از ملکی مطرح کرده است که ممکن است ارزش پیش‌بینی‌شده آن در آینده به متری ۵۰۰ میلیون تومان برسد، اما در مرحله اولیه ساخت با قیمت متری ۳۰۰ میلیون تومان عرضه شود. این ارقام، مثال مطرح‌شده از سوی او هستند و نباید به‌عنوان قیمت قطعی یا میانگین بازار مسکن تلقی شوند.
از نگاه این مقام صنفی، مشکل آنجاست که مردم در شرایط فعلی امکان استفاده مطمئن و رسمی از قراردادهای پیش‌فروش را ندارند و در نتیجه، بخشی از تقاضا به سمت روش‌هایی مانند خرید متری مسکن سوق داده می‌شود.
خرید متری مسکن یا پیش‌فروش یک واحد مشخص؟
یکی از محورهای اصلی انتقاد محرمی‌نمین، رواج پیشنهادهایی است که بر اساس آن افراد می‌توانند به‌جای خرید یک واحد کامل، بخشی از ارزش یک ملک یا متراژ مشخصی از آن را خریداری کنند.
او این پرسش را مطرح کرده است که وقتی امکان تعریف یک قرارداد مشخص برای خرید اقساطی یک واحد وجود دارد، چرا باید مردم به سمت خرید متری بروند؟ به گفته او، در قرارداد خرید یک واحد ۴۰ متری با پرداخت سه‌ساله، موضوع معامله روشن است و خریدار می‌داند چه ملکی را با چه شرایطی خریداری می‌کند.
در مقابل، به اعتقاد او، در برخی طرح‌های خرید متری ممکن است موقعیت دقیق ملک، زمان تحویل، طبقه، مشخصات نهایی ساختمان و حتی شرایط حقوقی سهم خریداری‌شده به روشنی مشخص نباشد. البته میزان این ابهام به ساختار حقوقی هر طرح و مفاد قرارداد آن بستگی دارد و نمی‌توان همه طرح‌های خرید متری را یکسان ارزیابی کرد.
نکته مهم برای متقاضیان آن است که پیش از پرداخت پول، باید مشخصات موضوع معامله، تعهدات فروشنده، زمان تحویل، شیوه انتقال مالکیت و ضمانت‌های بازپرداخت یا جبران خسارت به‌صورت شفاف بررسی شود. صرف عنوان «خرید متری» یا «پیش‌فروش» به‌تنهایی تضمین‌کننده امنیت سرمایه‌گذاری نیست.
حساب امانی و شناسنامه فنی؛ حلقه‌های مفقوده پیش‌فروش
محرمی‌نمین با اشاره به برنامه بارگذاری قانون پیش‌فروش مسکن در سامانه کاتب، معتقد است زیرساخت‌های مورد نیاز برای اجرای درست این قانون هنوز به‌طور کامل فراهم نشده است.
بر اساس توضیحات او، برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش باید ملک در شهرداری دارای شناسنامه فنی باشد و سازوکار مشخصی برای حفاظت از وجوه پرداختی خریدار و سرمایه مالک و سازنده در نظر گرفته شود. یکی از ابزارهای مطرح‌شده در این زمینه، حساب امانی است؛ حسابی که می‌تواند پرداخت‌ها را در چارچوبی مشخص و قابل پیگیری مدیریت کند.
به گفته دبیر اتحادیه مشاوران املاک، همچنین قرار بوده است سازنده مبلغی را به‌عنوان ضمانت در این حساب قرار دهد، اما او تأکید کرده که این الزامات در وضعیت فعلی به‌طور کامل اجرا نشده‌اند.
وجود شناسنامه فنی، حساب امانی و ضمانت‌های اجرایی می‌تواند به شفافیت معاملات کمک کند؛ با این حال، کارآمدی این ابزارها به مقررات دقیق، نظارت مستمر و امکان پیگیری حقوقی تخلفات نیز وابسته است. بارگذاری یک قانون در سامانه، بدون فراهم شدن فرایندهای اجرایی و ضمانت‌های لازم، لزوماً به معنای حل مشکلات بازار نیست.
آیا باز شدن مسیر پیش‌فروش به خانه‌دار شدن مردم کمک می‌کند؟
دبیر اتحادیه مشاوران املاک معتقد است احیای مسیر قانونی پیش‌فروش می‌تواند امکان خرید اقساطی را برای جوانان و خانوارهایی که توان پرداخت یکجای قیمت مسکن را ندارند، افزایش دهد. او همچنین یادآور شده است که بسیاری از مردم در سال‌های پیش از دهه ۱۳۹۰ از طریق پیش‌فروش صاحب خانه شده‌اند و این شیوه در گذشته یکی از راه‌های تأمین مسکن بوده است.
با این حال، او وجود کلاهبرداری در این حوزه را نیز نادیده نمی‌گیرد و بر ضرورت توجه به این خطر تأکید دارد. پیش‌فروش زمانی می‌تواند به ابزاری قابل اتکا برای خانه‌دار شدن تبدیل شود که حقوق خریدار و سازنده به‌طور هم‌زمان حفظ شود، وضعیت حقوقی زمین و پروژه روشن باشد و وجوه پرداختی تحت نظارت و ضمانت‌های قابل اجرا قرار گیرد.
در نهایت، پرسش اصلی فقط این نیست که قرارداد پیش‌فروش را چه نهادی تنظیم کند؛ مسئله مهم‌تر آن است که چه سازوکاری می‌تواند معامله‌ای شفاف، قابل ثبت و قابل پیگیری ایجاد کند. اگر زیرساخت‌های قانونی و مالی فراهم شود، پیش‌فروش می‌تواند بخشی از راهکارهای خرید مسکن باشد؛ اما بدون این تضمین‌ها، باز کردن مسیر معاملات به‌تنهایی برای حفاظت از سرمایه مردم کافی نخواهد بود.
