تحلیل روند قیمت مسکن در سال جاری؛ خرید یا انتظار برای کاهش قیمت؟

به گزارش فرتاک نیوز؛ افزایش نرخ دلار در هفته‌های اخیر تأثیر چندانی بر بازار مسکن نداشته است. طبق گزارشی از رکنا، در مرداد امسال قیمت دلار حدود ۱۵ درصد افزایش یافت، اما قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان مسکن تنها کمتر از پنج درصد رشد داشت. با این حال، همزمانی بررسی نرخ ارز و هزینه‌های ساخت نشان می‌دهد که در صورت تداوم شرایط کنونی، بازار مسکن در نیمه دوم سال با فشار افزایشی بیشتری مواجه خواهد شد.

قیمت مسکن در تهران

در دو سال اخیر آمار رسمی تازه‌ای از قیمت مسکن منتشر نشده و اطلاعات پلتفرم‌های آنلاین و آگهی‌های فروش به عنوان مهم‌ترین داده‌های موجود درباره بازار تهران شناخته می‌شوند. بر اساس این اطلاعات، میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت به حدود ۲۰۹ میلیون تومان رسیده است. بر این اساس، خرید یک واحد ۱۰۰ متری در تهران به بودجه‌ای نزدیک به ۲۰ میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان نیاز دارد. در مناطق شمالی تهران، مالکان معمولاً قیمت هر مترمربع واحد مسکونی را بین ۶۰۰ تا ۶۵۰ میلیون تومان اعلام می‌کنند. بنابراین، بهای یک آپارتمان نوساز ۱۰۰ متری در محله‌های گران‌قیمت شمال شهر می‌تواند به ۶۰ تا ۶۵ میلیارد تومان برسد. قیمت‌های پیشنهادی در مناطق جنوبی و حاشیه‌ای پایین‌تر از میانگین ۲۰۹ میلیون تومان برای هر مترمربع است. با این وجود، نرخ‌های بالای مناطق شمالی باعث شده میانگین کل شهر از مرز ۲۰۰ میلیون تومان عبور کند.

اثر نرخ دلار بر بازار مسکن

نرخ ارز در معاملات مرداد امسال نزدیک به ۱۵ درصد رشد کرد. در همان بازه، بررسی آگهی‌های ملکی نشان داد که قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان نسبت به ماه قبل حدود سه تا چهار درصد افزایش یافته است. بازار مسکن مانند بازارهای طلا، سکه و تلفن همراه به تغییرات نرخ دلار بلافاصله واکنش نشان نمی‌دهد. در این بازارها قیمت‌ها ممکن است در همان روز تغییرات ارزی را منعکس کنند، اما معاملات ملکی به دلیل نیاز به سرمایه بالا و طولانی بودن فرآیند خرید و فروش، با تأخیر نسبت به نوسانات ارز حرکت می‌کنند. اثرگذاری دلار بر مسکن معمولاً از مسیر هزینه مصالح ساختمانی آغاز می‌شود. افزایش قیمت میلگرد، سیمان، تجهیزات مکانیکی و یراق‌آلات، نخستین مرحله انتقال نوسان ارزی به صنعت ساختمان است. پس از افزایش قیمت مواد اولیه، سازندگان هزینه‌های جدید را در محاسبه بهای واحدهای نوساز لحاظ می‌کنند و قیمت فروش را افزایش می‌دهند. به این ترتیب، تغییرات ارزی با فاصله‌ای چندماهه و از مسیر رشد هزینه‌های ساخت به بازار مسکن منتقل می‌شود.

هزینه ساخت واحد مسکونی

افزایش هزینه‌های اجرای پروژه‌های ساختمانی به‌طور مستقیم در قیمت تمام‌شده واحدهای آماده تحویل مشاهده می‌شود. اگرچه دستگاه‌های دولتی به‌صورت ماهانه رقم رسمی هزینه ساخت هر مترمربع را اعلام نمی‌کنند، سازندگان بر اساس مخارج پروژه‌های خود برآوردهایی ارائه می‌دهند. برآورد فعالان ساختمانی در تهران نشان می‌دهد که اجرای یک پروژه معمولی، بدون احتساب قیمت زمین و هزینه دریافت پروانه، به‌طور میانگین برای هر مترمربع زیربنا بین ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان هزینه دارد. در برخی محله‌های خاص تهران که از تجهیزات گران‌قیمت و مصالح ویژه استفاده می‌شود، هزینه ساخت به حدود ۸۰ میلیون تومان برای هر مترمربع می‌رسد. همچنین گزارش‌های مرکز آمار ایران و شاخص قیمت مصالح ساختمانی، تورم نقطه به نقطه هزینه ساخت را ۱۰۶.۸ درصد تخمین زده‌اند. رشد ۱۰۶.۸ درصدی به معنای بیش از دو برابر شدن هزینه تأمین مصالح و پرداخت دستمزد عوامل اجرایی نسبت به مدت مشابه سال قبل است. سازندگان این افزایش را در بهای تمام‌شده لحاظ می‌کنند و قیمت واحدهای نوساز نیز بر همین اساس تعیین می‌شود. قیمت خانه‌های نوساز معمولاً به‌عنوان یکی از شاخص‌های مهم بازار عمل می‌کند و تغییرات آن می‌تواند بر قیمت واحدهای قدیمی‌تر و همچنین بازار اجاره تأثیر بگذارد.

چشم انداز قیمت مسکن در نیمه دوم سال

ادامه وضعیت فعلی می‌تواند در نیمه دوم سال به تغییر بیشتر قیمت‌ها منجر شود. از یک سو نرخ ارز افزایش یافته و از سوی دیگر، هزینه تولید و ساخت ساختمان بالا رفته است؛ ترکیب این دو عامل فشار صعودی بر قیمت تمام‌شده مسکن وارد می‌کند. آمار ماه‌های گذشته نشان می‌دهد که قیمت مسکن هنوز به اندازه نرخ ارز رشد نکرده است. در شرایطی که دلار طی یک ماه ۱۵ درصد افزایش داشته، قیمت‌های پیشنهادی واحدهای مسکونی تنها سه تا چهار درصد بالا رفته‌اند و بازدهی بازار املاک از رشد ارز و تورم عمومی عقب‌مانده است. این فاصله به معنای جمع شدن فشارهای هزینه‌ای در بازار مسکن است. برخلاف خودرو، سکه و تلفن همراه، قیمت مسکن معمولاً در کوتاه‌مدت نوسان شدیدی ندارد؛ اما ادامه افزایش هزینه‌های نهاده‌های ساخت در گذر زمان خود را در قیمت فروش واحدهای مسکونی نشان می‌دهد. اگرچه قیمت‌های فعلی برای بخشی از متقاضیان خرید منطقی و قابل‌دسترس نیست، تداوم رشد نرخ ارز و هزینه ساخت می‌تواند احتمال افزایش بیشتر قیمت مسکن در نیمه دوم سال را تقویت کند. بنابراین، تصمیم برای خرید یا انتظار باید با توجه به بودجه، نیاز مصرفی و توان مالی هر خریدار اتخاذ شود.