انفجار اجاره در ۱۴۰۵؛ شوک تازه در راه مستاجران
نشانههای اولیه بازار مسکن از جهش دوباره اجارهها در سال ۱۴۰۵ خبر میدهد؛ موجی که میتواند فشار بیسابقهای بر مستاجران وارد کند.
بازار اجاره در آستانه سال جدید، بیش از هر زمان دیگری به صحنهای از بیثباتی و نااطمینانی تبدیل شده است. خانوارهایی که پیشتر نیز بخش بزرگی از درآمد خود را صرف اجاره میکردند، اکنون با چشماندازی مبهم و نگرانکننده روبهرو هستند؛ چشماندازی که در آن، نه سقف مشخصی برای رشد قیمتها وجود دارد و نه تضمینی برای حفظ حداقل امنیت سکونت.
افزایش مداوم هزینههای زندگی، از خوراک و حملونقل گرفته تا درمان و آموزش، قدرت مانور مستأجران را به شدت محدود کرده است. در چنین شرایطی، اجارهبها دیگر صرفاً یک هزینه ثابت ماهانه نیست، بلکه به متغیری تبدیل شده که میتواند کل معادله معیشت یک خانواده را بر هم بزند. بسیاری از مستأجران ناچار شدهاند میان کیفیت زندگی و توان مالی یکی را انتخاب کنند؛ انتخابی که اغلب به معنای کوچ به واحدهای کوچکتر، مناطق حاشیهایتر یا حتی همخانگیهای اجباری است.
در سوی دیگر این معادله، بازار اجاره تحت تأثیر مجموعهای از عوامل اقتصادی و ساختاری قرار دارد که مهار آن را دشوار کرده است. تورم عمومی، رشد قیمت مسکن، کاهش ساختوساز مؤثر و خروج سرمایهها از بخش تولیدی، همگی فشار مضاعفی را بر بازار اجاره وارد کردهاند. نتیجه این روند، بازاری است که در آن عرضه پاسخگوی تقاضای واقعی نیست و همین عدم تعادل، زمینهساز تداوم رشد قیمتها شده است.
نگرانیها زمانی پررنگتر میشود که به نبود سیاستهای حمایتی کارآمد نگاه میکنیم. مستأجران، برخلاف مالکان، ابزار چندانی برای چانهزنی یا محافظت از خود در برابر شوکهای قیمتی ندارند. سقفگذاریهای مقطعی، وامهای ناکافی و طرحهای نیمهتمام، نتوانستهاند نقش یک سپر واقعی در برابر فشار بازار را ایفا کنند و این احساس ناامنی، به یک تجربه مشترک در میان میلیونها خانوار تبدیل شده است.
در چنین فضایی، بازار اجاره دیگر صرفاً یک موضوع اقتصادی نیست، بلکه به مسئلهای اجتماعی با پیامدهای گسترده بدل شده است. از تعویق ازدواج و فرزندآوری گرفته تا مهاجرت اجباری درونشهری و حتی افزایش حاشیهنشینی، همگی نشانههایی هستند از بحرانی که ریشه در بیثباتی بازار مسکن دارد. سال جدید برای مستأجران، بیش از آنکه نویدبخش باشد، یادآور این پرسش تلخ است که آیا سقفی امن برای ماندن هنوز در دسترس خواهد بود یا نه.
در این راستا، گفتگویی با تحلیلگر حوزه مسکن و شهرسازی انجام دادیم که در ادامه میخوانید.
میراث سنگین ۱۴۰۴ برای دولت جدید
مسعود نجفی در تشریح مهمترین گره مسکنی دولت پزشکیان در سال جدید گفت: سال ۱۴۰۴ برای دهکهای پایین درآمدی، سالی پرتنش در بازار مسکن بود؛ سالی که رکود عمیق، نارضایتی گستردهای را در میان مردم رقم زد و مطالبات جدی از دولت بهجا گذاشت. بازار اجاره به نقطهای رسید که حتی در مقایسه با سالهای گذشته نیز میتوان آن را بحرانی و کمسابقه دانست.
او تأکید کرد: برای درک درست وضعیت کنونی، باید میان دو بخش اصلی بازار مسکن تفکیک قائل شد؛ بازار خرید و فروش و بازار اجاره. در بخش خرید، کنشگران با اختیار و هدف مشخص وارد معامله میشوند و تصمیمگیریها عمدتاً بر پایه منافع اقتصادی صورت میگیرد. اما همینجا یکی از ریشههای بحران آشکار میشود؛ تبدیل زمین و ملک به کالای سرمایهای. به باور نجفی، تا زمانی که زمین نه بهعنوان کالای مصرفی بلکه بهعنوان ابزار سرمایهگذاری تلقی شود، چرخه معیوب گرانی و کمبود در بازار مسکن تداوم خواهد داشت.
نجفی خاطرنشان کرد: نوسانات شدید قیمتی ماههای اخیر باعث شده بخش قابل توجهی از سرمایهها از حوزه مسکن خارج و روانه بازارهایی مانند طلا و ارز شود؛ رفتاری که کاملاً قابل پیشبینی بود. شهروندان در شرایط بیثبات اقتصادی، در پی پناهگاهی امن برای حفظ ارزش داراییهای خود هستند و مسکن دیگر آن اطمینان گذشته را برایشان ندارد.
پیشبینی قطعی رشد ۲۰ تا ۳۰ درصدی اجارهها
وی افزود: در سوی دیگر، بازار اجاره عملاً به بنبست رسیده است. برخلاف بازار خرید، اینجا انتخاب چندانی در کار نیست و مستأجران زیر فشار همزمان تورم، افت شدید قدرت خرید و نگرانی از آینده، ناچارند در شرایطی ناپایدار و پرریسک به زندگی ادامه دهند؛ فضایی که نه از سر انتخاب، بلکه از سر اجبار بر آنها تحمیل شده است.
کارشناس حوزه مسکن در ارزیابی چشمانداز بازار اجاره مسکن در سال ۱۴۰۵ به گسترش نیوز گفت: مجموعهای از متغیرهای اقتصادی و غیراقتصادی، فضای کشور را در وضعیتی غیرعادی و پرریسک قرار داده است؛ از تحولات سیاسی گرفته تا فشارهای معیشتی و ناپایداریهای اجتماعی. به گفته او، نشانهها حاکی از آن است که وضعیت زندگی خانوارها در آستانه سال جدید میتواند حتی از امروز هم دشوارتر شود. با این حال، مرور شاخصهای کلان اقتصادی تصویر روشنی از آینده اجارهبها ارائه میدهد.
نجفی ضمن انتقاد از عملکرد کلی دولت در مدیریت وضعیت بازار اجاره مسکن، اینطور پیشبینی کرد: به باور من، بازار اجاره در سال پیشرو با موج تازهای از افزایش قیمت روبهرو خواهد شد؛ افزایشی که نه از سر هیجان، بلکه حاصل یک اجبار اقتصادی است. او معتقد است با توجه به فرسودگی توان مالی مستأجران، این رشد دیگر ماهیتی جهشی و انفجاری نخواهد داشت، اما به طور قطعی در محدوده ۲۰ تا ۳۰ درصد رقم خواهد خورد.
او در پایان اضافه کرد: تنها در صورتی میتوان به مهار این روند امیدوار بود که تحولات مثبتی در عرصه سیاست و اقتصاد کشور رخ دهد؛ اتفاقی که در شرایط فعلی چندان محتمل به نظر نمیرسد و همین، چشمانداز بازار اجاره را همچنان تیره و نگرانکننده نگه میدارد.
