رکود بازار مسکن سنگین‌تر شد

سال 1400 با وجود ثبات نسبی قیمت مسکن شهر تهران، رکود این بازار در مقایسه با سالهای قبل از آن عمیق‎تر شد. تعداد معاملات به حدود یک سوم وضعیت نرمال رسید. بررسی‌ها نشان می‌دهد عواملی همچون از دست رفتن توان طرف تقاضا، کاهش بازدهی در بخش سرمایه‌گذاری، خروج سفته‌بازان و انتظارات کاهشی از عوامل افت خرید و فروش در بازار مسکن بوده اما شاید انتظار برای ارزان شدن خانه در پی احتمال به سرانجام رسیدن مذاکرات وین، یکی از مهمترین عوامل در استندبای بازار مسکن باشد.

آمار گویای آن است که از سال 1396 به بعد همزمان با رشد قیمتها معاملات روند کاهشی داشته است. از پایان سال 1396 تاکنون قیمت مسکن در شهر تهران شش برابر شده و از میانگین 5 میلیون و 760 هزار تومان در هر متر مربع به 34 میلیون و 272 هزار تومان رسیده است.

از طرف دیگر روند معاملات با قیمت رابطه معکوس داشته است. سال 1396 تعداد 181 هزار فقره معامله در شهر تهران منعقد شد که سال 1397 این عدد به 126 هزار فقره رسید. سال 1398 تعداد معاملات 83 هزار فقره بود که سال 1399 نیز همین تعداد معامله یعنی 83 هزار فقره انجام شد. سال 1400 هم 77 هزار قرارداد خرید و فروش مسکن در شهر تهران به امضا رسید که در مقایسه با سال قبل از آن 7 درصد و نسبت به سال 1396 به میزان 57 درصد کاهش پیدا کرد.

آمار فوق گویای آن است که سال 1400 با وجود امیدواری برای بهبود وضعیت بازار ناشی از ثبات قیمتها، رکود این بازار عمیق‌تر شده است.

این در حالی است که اساسا افت معاملات تاثیر چندانی در جلوگیری از روند رشد قیمت نداشته است؛ اگرچه آهنگ رشد کنده و از 94 درصد در سال 1399 به 16 درصد در سال 1400 رسیده اما جهش حدود 500 درصدی قیمت، فاصله خریداران مصرفی تا بازار را به شدت افزایش داده است. همین عامل باعث شد تا در فاز دوم به تدریج خریداران سرمایه‌ای هم از بازار کنار بکشند.

آخرین آمار از فروردین 1401 نشان می‌دهد تورم عمومی به 39 درصد رسیده در حالی که تورم شهر تهران مسکن 16 درصد شده است. بنابراین سرمایه‌گذاری در بخش مسکن توجیه ندارد. با توجه به رشد 40 تا 50 درصدی قیمت نهاده های ساختمانی، سرمایه گذاری در بخش ساخت و ساز نیز حدود 50 درصد کاهش یافته است. البته افت تولید مسکن از سال 1393 آغاز شده و کماکان وضعیت رکودی وجود دارد.

اگر بخواهیم تحلیلی از وضعیت فعلی با نگاهی به چشم انداز آینده داشته باشیم بازار مسکن در ثبات نسبی قیمت و رکود معاملات به سر می‌برد. اسفند سال گذشته به دلیل رشد 6 درصدی ماهیانه قیمت خانه در تهران برخی تحلیلها از انتظارات تورمی حکایت داشت اما در فروردین سال 1401 قیمتها ۲.۴ درصد کاهش پیدا کرد. این نشان می دهد بازار درگیر ریزنوسانات ماهیانه است و عمده کارشناسان معتقدند احتمالا این وضعیت در سال 1401 ادامه پیدا می‌کند؛ مگر آنکه بازارهای موازی مثل طلا، ارز و بورس دچار رشد سنگین قیمت شوند که بعید به نظر می‌رسد.

قیمت هر متر خانه در تهران ۳۴.۲ میلیون تومان

طبق اعلام بانک مرکزی، در فروردین 1401 متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران 34 میلیون و 270 هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۲.۴ درصد کاهش و ۱۶.۹ درصد افزایش یافته است. علاوه بر این، تعداد معاملات انجام شده در این ماه ۳.۴ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل ۴۹.۹ درصد کاهش و در مقایسه با ماه مشابه در سال قبل ۶۳.۷ درصد افزایش را نشان می‌دهد.