حق کسب و پیشه در قانون جدید(و سال ۷۶)

حق کسب و پیشه در قانون جدید

حقی است که برای مستاجر ایجاد می گردد ،به جهت  فعالیت کسبی وی در ملک استیجاری که  موجب  جذب مشتری بیشتر و شهرت درکسب وکار،می گردد والنهایه  موجب رونق و اعتبار ملک استیجاری می گردد.

به عبارت دیگر:

حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا می­کنند . این حق ناشی از تقدم در اجاره ملک، حسن شهرت، جمع آوری مشتری، و رونق کسبی است که بر اثر عملکرد مستاجر محل ملک به وجود آمده است.

مفهوم حق سرقفلی و کسب و پیشه در عرف بازار

در عرف رایج بازار  ،حق سرقفلی و کسب و پیشه ، بصورت یکجا  ودر کنار هم ، بکار برده می شود ولکن در عمل، این دو مورد ،علیرغم شباهت های که باهم دارند، معنایی متفاوت دارند.

حق کسب و پیشه در قانون جدید

• حق کسب و پیشه به مستاجرهای که قراردادهای اجاره ای  آنها  بعد  از شهریور ماه سال 1376 تنظیم گشته، تعلق نمی گیرد  و منتفی شده

• اگر قرداد اجاره شما قبل از سال 1376 تنظیم شده باشد به شما حق کسب وپیشه تعلق می گیرد .

• و لکن اگر عملا  قرارداد های اجاره ای، قبل از شما توسط  مستاجرین قبلی تنظیم شده باشد ( که قرارداد اجاره آنها قبل از سال 76 تنظیم شده باشد) و مورد اجاره به شما با رضایت مالک، به شماانتقال داده شده باشد باز  هم حق کسب و پیشه به شما تعلق می گیرد .

• حق کسب و پیشه در قانون سال 76

• حق کسب و پیشه به مستاجرهای که قراردادهای اجاره ای  آنها  بعد  از شهریور ماه سال 1376 تنظیم گشته، تعلق نمی گیرد  و منتفی شده

• اگر قرداد اجاره شما قبل از سال 1376 تنظیم شده باشد به شما حق کسب وپیشه تعلق می گیرد .

• و لکن اگر عملا  قرارداد های اجاره ای، قبل از شما توسط  مستاجرین قبلی تنظیم شده باشد ( که قرارداد اجاره آنها قبل از سال 76 تنظیم شده باشد) و مورد اجاره به شما با رضایت مالک، به شماانتقال داده شده باشد باز  هم حق کسب و پیشه به شما تعلق می گیرد.

نحوه تعیین قیمت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه

• در صورتتوافق طرفین( موجر و مستاجر) بر قیمت حق سرقفلی و کسب و پیشه، که مسئله ای پیش نمی آید

2- در صورت عدم توافق طرفین بر قیمت سرقفلی و کسب و پیشه ،کارشناس دادگستری براساس شرایط ذیل ،ملک را  قیمت گذاری می کند.

الف) قیمت سرقفلی بر اساس موارد ذیل تعین می گردد:

– موقعیت و شرایط ملک

–کیفیت بنا و تجهیزات بکار برده شده

ب.) قیمت حق کسب و پیشه توسط کارشناس براساس:

-نوع شغل مستاجر

-مدت عقد اجاره

-میزان جذب مشتری

-شهرت کسب و کار مستاجر

مقایسه حق کسب و پیشه و تجارت با حق سرقفلی

حق سرقفلی به موجب ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶و منابع معتبر فقهی عبارت از مال یا مبلغی است که مستأجر در ابتدای انعقاد قرار داد اجاره به موجر می دهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادلانه آن را در زمان تخلیه پیدا می­کند ولی حق کسب و پیشه و تجارت در حقیقت عبارت است از آن کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است؛چه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد.

فرق حق سرقفلی باکسب و پیشه

حق کسب و پیشه و تجارت تدریجی و به مرور حاصل می­شود و ممکن است اصلاً چنین حقی به وجود نیاید. به عبارت دیگر، احتمال دارد چنین حقی حاصل شود و بستگی به عمل مستأجر دارد.حال آنکه حق سرقفلی قطعی است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از سوی مستأجر به موجر به وجود می­آید.

میزان و مقدار حق سرقفلی مشخص است؛ ولی میزان و مقدار حق کسب، پیشه و تجارت قابل محاسبه و پیش بینی نیست و ممکن است موجر به طریق صحیح در پایان عقد اجاره به واسطه وقوع تخلفی از جانب مستأجر به طور کل ساقط شود یا اصلاً چنین حقی حاصل نگردد.

حق سرقفلی قابل اسقاط است؛ زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق می­شود؛ هرچند برخی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب ایجاد شده و شرط استحقاق، حسن شهرت است.

حق سرقفلی قابل توقیف است؛ ولی حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست.

حق سرقفلی قابل ضمان است؛ ولی حق کسب و پیشه قابلیت ضمان را ندارد.

حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است؛ ولی حق کسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست، مگر به موجب درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص و یا تفویض انتقال به غیر.

حق سرقفلی با تخلف ساقط نمیشود ولی حق کسب و پیشه به صرف تحقق تخلف ساقط میگردد.

حق کسب و پیشه و تجارت دارای ۲ نوع است: حق کسب و پیشه موضوع قانون روابط موجر و مستأجر که اختصاص به مستأجر دارد و حق کسب و پیشه موضوع تبصره ۳ ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملیک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی چنان که در تبصره مزبور ملاحظه می­گردد به جای کلمه مستأجر یا مستأجران، کلمه اشخاص آورده شده که اعم از مستأجر و مالک است و از این لحاظ با حق کسب و پیشه مذکور در قانون روابط موجر و مستأجر متفاوت است.

حق سرقفلی ذاتاً قابل اسقاط، توقیف، ضبط و حتی ضمان است؛ اما در مورد حق کسب و پیشه این موارد مصداق ندارد. سرقفلی به مالک پرداخت می­شود نه به مستأجر اول و همچنین شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی خلاف حق کسب و پیشه در سرقفلی تأثیری ندارد و مالک می­تواند سرقفلی را نگیرد و ملک خود را اجاره دهد؛ ولی نمی­تواند بعداً از مستأجر سرقفلی مطالبه کند که این موارد در حق کسب و پیشه و تجارت مطرح نیست

آیا حق کسب و پیشه قابل اسقاط است؟

،حق سرقفلی، از ناحیه طرفین عقد اجاره، قابل اسقاط است

ولی حق کسب و پیشه در ابتدای عقد اجاره، قابلیت اسقاط ندارد چرا که:

در ابتدای عقد اجاره هنوز،حق کسب و پیشه، به وجود نیامده تا طرفین آن را اسقاط کنند

آیا حق کسب و پیشه به ارث می رسد؟

بله حق کسب و پیشه هم به ارث به ورثه می رسد و هیچ گونه ممانعتی از جهات قانونی در جهت انتقال آن وجود ندارد

نحوه توقیف حق کسب و پیشه چگونه است؟

توقیف سرقفلی حق کسب و پیشه یا تجارت طبق ماده‌ی ۶۲ آیین‌نامه‌ی اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا ممکن است، اما فروش آن منتهی می شود به انتقال مورد اجاره به غیر، بدون اجازه مالک، که مجوز قانونی ندارد.

علی‌الخصوص که، سرقفلی حق مالی است و ممکن است این حق مالی به علت تخلفات مستأجر از بین برود؛ لذا قبل از تبدیل حق مذکور به مال، استیفای حق دائن از آن مقدور نیست.

توقیف سرقفلی حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر، منع قانونی ندارد در نهایت مزایده و فروش حق مذکور برای استیفای حقوق طلبکار بدون رضایت مالک، فاقد مجوز قانونی است. بنابراین اگر مزایده با رضایت کامل مالک صورت بگیرد، واگذاری آن اعم از این که به خود مالک باشد یا به اشخاص ثالث، بدون اشکال است و محکوم‌له می‌تواند طلب خود را از محل فروش آن استیفاء نماید.

درصورت احراز صحت مزایده، دادگاه دستور انتقال سرقفلی یا حق کسب و پیشه یا تجارت را به برنده‌ی مزایده در یکی از دفاتر اسناد رسمی صادر خواهد نمود.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل قرارداد ، وکیل ملکی با شماره تلفن 09120170676 - 09123439500 تماس بگیرید.