عقد بیع چیست ؟دلایل و مستندات دعوای اثبات آن

دعوای اثبات وقوع عقد بیع  به چه معناست؟

دعوی اثبات وقوع بیع چیست ؟ برای پاسخ به این سوال اول باید ببینیم بیع به چه معناست؟

برای دانستن این موضوع تا انتهای مقاله با ما همراه باشید تا با شرایط و موارد ابطال آن نیز آشنا شوید ضمنا اگر بدنبال آشنایی مفاهیم حقوقی به زبان ساده هستین و یا نیاز به یک مشاور و وکیل حقوقی با تجربه می باشید،حتما از سایت بهترین وکیل تهران بازدید کنید.

عقد بیع در اصطلاح عامیانه و عرف جامعه همان خرید و فروش است ، که به محض انعقاد آن توسط متعاقدین مورد معامله از مالکیت فروشنده به مالکیت خریدار انتقال می یابد ، و در ازای آن ثمن معامله یا قیمت مورد معامله به فروشنده پرداخت میگردد .

بر اساس ماده ۳۳۸ قانون مدنی «بیع عبارتست از تملک عین به عوض معلوم ». در واقع ماده به تعریف خرید و فروش متعارف و معمولی که مردم روزمره انجام میدهند ؛ پرداخته است. پس ارکان بیع عبارت است از انتقال مالکیت یک چیز معین و مشخص دربرابر پرداخت بهای تعیین شده و معلوم.

بیع از جمله عقود عینی به شمار می رود، یعنی به محض انعقاد عقد مالکیت مورد معامله به خریدار انتقال می یابد. برای ایجاد یک عقد بیع به طور کلی وسیله خاصی لازم نیست و طرفین می توانند به طور شفاهی با هم عقد بیع را منعقد نمایند. درحقیقت قانون مدنی برای شرایط صحت عقد بیع اصولاً طواف خریدار و مشتری را کافی دانسته و مگر در موارد خاص نیاز به تشریفات دیگری را لازم ندیده است.

بر همین اساس ماده ۳۳۹ قانون مدنی بیان داشته است:« پس از توافق بایع و مشتری در مبیع وقیمت آن عقد به ایجاب و قبول واقع میشود» پس همین که خریدار به فروشنده نسبت به چیزی که در حال فروخته شدن است و قیمت آن توافق کردند و پیشنهاد فروش از طرف خریدار مورد قبول قرار گرفت قرارداد خرید و فروش تکمیل شده است.

دعوای اثبات وقوع بیع در چه مواردی مطرح می گردد؟

پس از وقوع معامله، به سبب وجود اختلافات میان طرفین و از طرفی عدم وجود سندی مکتوب بین متعاملین، لزوم طرح دعوای اثبات وقوع بیع در دادگاه احساس می گردد. لزوم طرح دعوی اثبات وقوع بیع در موقعیت های ذیل مطرح می گردد:

• در مواردی که طرفین بصورت شفاهی اقدام به انجام معامله نموده اند وهیچ گونه سندی با وکیل پایه یک دادگستری اعم از رسمی یا عادی بین خریدارو فروشنده وجود ندارد.

• در صورت که معامله بصورت مکتوب در قالب سند عادی تنظیم شده است اما به نحوی مبایعه نامه از بین رفته است و طرف مقابل به هر دلیلی منکر وقوع عقد بیع و التزام به آن است.

• در جایی که طرفین به جای تنظیم مبایعه نامه از قالب وکالتنامه به منظور انتقال مالکیت استفاده نموده اند آنچه که به عنوان وکالت در مقام بیع مشهور است.

دعوای اثبات وقوع بیع در اموال منقول

اثبات وقوع معامله اموال منقول نظیر طلا و جواهرات و خودرو و… با اموال غیرمنقول متفاوت است؛ زیرا که در اموال منقول به استثنا خودرو نیازی به ارائه سند مکتوب مالکیت نیست. در ثابت‌کردن معامله در اموال منقول قاعده ید یا همان قاعده تصرف جاری است.بر اساس قاعده ید مال منقول در دست و تصرف هرکسی باشد او مالک مال منقول محسوب می‌شود مگر این که خلاف آن اثبات گردد. در هر یک از مراحل حضور وکیل متخصص شما را سریع‌تر و آسان‌تر به هدفتان می‌رساند. برای دریافت مشاوره با مجموعه حقوقی وکیل فلاح تماس حاصل نمایید.

مستند قضایی قابل استماع بودن دعوای اثبات وقوع بیع در اموال منقول

 شماره دادنامه قطعی : ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۱۵۰۰۶۵۱  /  تاریخ دادنامه قطعی : ۱۳۹۲/۰۵/۲۹ صادره از شعبه ۱۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

دعوای اثبات وقوع بیع در اموال غیرمنقول

دعـوای اثبات وقوع عقد بیع یا تصدیق صحت اعتبار مبایعه‌نامه عادی یا اثبات مالکیت در مورد املاکی که سابقه ثبت و صدور سند مالکیت داشته‌اند، به‌تنهایی قابلیت استماع را ندارد؛ زیرا آنچه که در مواد۱۰ و ۲۱۹ قانون مدنی بدان تصریح شده، اصل نفوذ صحت معاملات است که از باب تحکیم قانونی است. به عبارت دیگر، صدور حکم اعلامی بر صحت وقوع معامله اثر تملیکی ندارد و ذی‌نفع باید در اجرای مقررات مواد ۴۷،۲۲ و۴۸ قانون ثبت با طرح ادعای وقوع و تحقق معامله الزام به وفای به عهد و تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به ملک مورد معامله را خواستار شود تا با رعایت تشریفات قانونی ملک به‌ نام وی انتقال رسمی یابد.

در نتیجه دعوای اثبات وقوع عقد بیع موضوع مبایعه نامه عادی، به طور مجرد قابلیت استماع ندارد، زیرا فاقد اثر اجرایی است، ولی در صورتی که دعوا و خواسته دیگری به ضمیمه آن از جمله الزام به تنظیم سند رسمی و خلع ید که دارای آثار اجرائی است اقامه شود، قابل رسیدگی خواهد بود.

مستند قضایی غیرقابل استماع بودن دعوای اثبات وقوع بیع در اموال غیرمنقول

 شماره دادنامه قطعی 9209985115100534  /  تاریخ دادنامه قطعی :  1394/03/23 صادره از شعبه 10 دیوان عالی کشور 

دلایل و مستندات دعوای اثبات وقوع عقد بیع

خواهان باید وجود عقد بیع را با ارائه دلایل و مدارک اثبات کند. این دلایل می‌توانند شامل موارد زیر باشند:

• مبایعه‌ نامه عادی: سندی است که بین طرفین معامله تنظیم می‌شود و حاوی مشخصات طرفین، مورد معامله، ثمن معامله و سایر شرایط توافق شده است.

• شهادت شهود: اگر معامله به صورت شفاهی منعقد شده باشد، خواهان می‌تواند به واسطه شهادت شهود، وقوع معامله را اثبات کند.

• اقرار خوانده: اگر خوانده وقوع معامله را اقرار کند، دیگر نیازی به ارائه دلایل دیگر نیست.

• رابطه حقوقی بین خواهان و خوانده: خواهان باید ثابت کند که معامله با خوانده انجام شده است.

• قانونی بودن موضوع معامله: موضوع معامله باید مشروع و قانونی باشد.

• عدم اثبات فسخ یا انفساخ معامله : اگر معامله فسخ یا منفسخ شده باشد، دیگر دعوای اثبات وقوع بیع مسموع نخواهد بود.

بررسی دعوای اثبات مالکیت در اموال غیرمنقول

در حقیقت نمی‌توان پذیرش دعوای اثبات مالکیت را به‌صورت مطلق در تمامی اموال غیرمنقول با یک شکل و کیفیت واحد، مورد پذیرش قرار داد. دعوای اثبات مالکیت ازجمله دعاوی حقوقی می‌باشد که درخصوص پذیرش آن در مراجع قضایی، تشتت آرای زیادی وجود دارد به‌نحوی که برخی محاکم با استناد به رأی وحدت‌رویۀ شمارۀ ۵۶۹ هیئت عمومی دیوان عالی کشور دعوای اثبات مالکیت را مورد پذیرش قرار داده و معتقدند که الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده، مانع از آن نمی‌باشد که محاکم دادگستری به اختلاف راجع به مالکیت ملک، رسیدگی نمایند و برخی دیگر از محاکم با استناد به مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک که مقرر کرده: “در مورد املاکی که دارای سابقه ثبتی هستند دادگاه کسی را مالک می داند که سند رسمی مالکیت به نام وی باشد” و مفاد رأی وحدت‌رویۀ شمارۀ ۶۷۲ هیئت عمومی دیوان عالی کشور و همچنین مفاد قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند رسمی مصوب۱۳۹۰ از پذیرش چنین دعوایی اجتناب می‌کنند.

درنتیجه خواستۀ اثبات مالکیت به تنهایی، حداقل در اراضی دارای سابقۀ ثبتی اساساً فاقد وصف دعوی و دارای وصف عدم مخالفت با اصل یا ظاهر است و صرفاً نوعی احراز مقدمات دعوی محسوب می‌شود که محاکم دادگستری مرجع رسیدگی به مقدمات دعوی محسوب نمی‌شوند؛ زیرا مرجع اعلام مالکیت در اموال غیرمنقول یاد شده مراجع ثبتی است، لذا دراین موارد دعوا با صدور قرار عدم استماع مواجه می گردد و مدعی مالکیت باید خواسته های دیگری از جمله : ابطال سند رسمی یا ابطال عملیات ثبتی را همراه با اثبات مالکیت در دادخواست خود مطرح کند.

مستند قضایی غیرقابل استماع بودن دعوای اثبات مالکیت در اموال غیرمنقول

 شماره دادنامه قطعی ۹۵۰۹۹۷۰۹۰۸۳۰۰۲۴۸/  تاریخ دادنامه قطعی :  1395/06/27 صادره از شعبه 23دیوان عالی کشور

ضرورت استفاده از وکیل متخصص دعاوی ملکی

همانطور که در بالا توضیح داده شد، اثبات وقوع بیع یکی از دعاوی دشوار حقوقی است که در صورت اثبات در دادگاه آثار و تبعات بسیاری را نسبت به طرفین دعوا ایجاد می کند. در صورت اثبات این دعوا خواهان حقوق مالی بسیاری را به دست می آورد که می تواند با توجه به رقم قرارداد نقش بسیار مهمی در سرمایه مالی او داشته باشد.

در نتیجه، استفاده از یک وکیل دعاوی ملکی که با قوانین و مقررات مربوط به عقد بیع و به خصوص حقوق املاک آشنایی ویژه ای داشته باشد و همچنین دارای تجربه و سابقه طولانی مدت در این زمینه باشد، با توجه به اهمیت این دعوا و همچنین تخصصی بودن آن امری ضروری است. مجموعه حقوقی وکیل فلاح با توجه به سابقه درخشان و موفق خود در طرح انواع دعاوی ملکی در مراجع قضایی، بهترین گزینه برای طرح این دعوا در رابطه با املاک شما هستند و با تضمین اعمال بیشترین تخصص و دقت در امور حقوقی پاسخگوی انواع نیازهای حقوقی شما خواهند بود. برای استفاده از خدمات ما کافی است با شماره تماس های ذکر شده در وبسایت مجموعه به آدرس :  www.vakilfallah.com  تماس بگیرید.